前不久国务院刚刚发布，允许商业用房改建为租赁住房，打开“商改住”的口子；近日，菏泽市工商局又发布新规，允许住宅进行工商登记，让“住改商”合法化。小编了解到，在两股新规的影响下，商业公寓和住宅之间的界限愈加模糊。不过专家指出，在“物权法”和“土地性质转换”的影响下，无论是“住改商”还是“商改住”，至少在散户层面上依然很难执行。

菏泽“住改商”合法化

家住开发区区的邓先生，为了让自己的电商公司完成工商注册，在去年年中特意到东关花2200元租了一套商业公寓。完成注册之后，他又扮演了二房东的角色，把公寓以2000元的价格转租给一个人用于居住。

“就是等于用每个月200块钱，借这个壳进行公司注册。”邓先生说，虽然费用不大，但是挺麻烦的。不过小编了解到，由于菏泽近日发布新规放宽了“住改商”的条件，邓先生这种“被二房东”的选择也有望结束了。

近日，广州市政府办公厅印发《关于进一步放宽我市商事主体住所经营场所条件的意见》，进一步放宽全市市场主体经营场地的条件限制，进一步简化场地证明材料和场地登记要求。最重要的就是，从事电子商务、咨询策划等无污染、无安全隐患行业，经营场地属于住宅的，只要出具场地使用证明，也可以办理工商登记，让“住改商”合法化。

“商改住”也开始被允许

相对于“住改商”的合法化，“商改住”也破天荒地开了一道口子。近日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

“商业用房改居住是国家层面的政策，更多是为了去商业库存，盘活商业地产。而住宅能够工商登记，是菏泽的政策，事实上菏泽的住宅目前并不需要政策支持去库存，政府更多是从扶持大众创业的角度出发。”方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，本来菏泽很多商业公寓就是按照住宅设计的，为了弥补住宅的供应不足，现在两者这样调整之后，彼此间的界限将更加模糊。

小编了解到，商业用房改成居住性质，按照规定只能作为租赁住房，不能销售，更像是“不能卖的住宅”。而“商改住”的住宅在公司注册主体上有更多的限制，像是“受限制的公寓”。

“住改商”合法化还得看邻居脸色

事实上，“住改商”的政策在广州已经反复多次。“菏泽之前曾经允许过住改商，当年像天河北的都市华庭，基本都是用来办公的。但后来又禁止了，大多房子又改回居住使用。”满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，尽管现在“合法化”，如果整栋楼大多用于办公还是可以，一家一家的散户要“住改商”估计还是很难。

记者了解到，即便是此前“住改商”未合法前，如淘金、天河北、珠江新城等旺地，都有不少将住宅用于办公甚至开店的情况。“比如珠江新城的碧海湾，不少租户都是用来办公的，即便不能注册，但胜在地段好，租金也比珠江新城其他写字楼便宜不少。”珠江新城某中介行员工罗先生告诉记者，如果办公比例比较高的小区，真正用来住的人都会望而却步，因为生活难免受到影响，这种小区售价可能会比周边要低一些。

2004年，广州市人大常委会表决通过的广州市城乡规划条例，要求建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的功能和使用性质、用途，不得擅自改变。擅自“住改商”而又逾期不改的，处罚标准由每天50元/平方米提高至每天50-100元/平方米，罚到改正为止，也算是“住改商”。

周峰表示，即便合法化，作为邻居而言，大多不愿意家旁边开有公司。“同一栋楼有人开公司，电梯使用率会暴增，公摊电费会增加，电商公司的话可能整天都有快递上上下下，对居住环境和小区管理都肯定会有影响。”

记者在《物权法》第七十七条也看到，规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

此次将“住改商”合法化的《意见》也规定，住所、经营场地属于住宅的，申请人从事电子商务、咨询策划等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村(居)委等部门(单位)经利害关系人同意后，出具的场地使用证明，但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

分析

或将抢夺中低端办公市场需求

业内人士指出，在利害关系人的影响下，散户在住宅注册办公应该不容易。不过在一些本来就已经大面积在办公的住宅楼，则增加了工商注册的功能。周峰认为，这个新政出台之后，可能会刺激楼梯房的租金，因为楼梯房实用率高，同时一些小型的电商公司也不需要电梯房来撑门面，对商业地产会有一定的冲击

邓浩志也认为，住宅能够工商登记，一批本来就在家办公的电商公司，可以节约成本，同时也会抢夺一批中低端办公市场的办公需求，甚至对创业产业园、孵化器等都是利空。至于国务院“商改住”的政策，目前还未有执行的细则，但总体来看重要是针对企业搞租赁，散户也未必能够实现。

对于“商改住”，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，这相当于给处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。“但‘商改住’政策落实部门不清晰，目前没有哪一个部门敢主动承担这个主要责任。最终估计能够实现转性的没有几个项目，政策的效果也难以有效发挥出来。”

张宏伟表示，“商改住”后，如果仍是按照运营的思路来操作，那么开发商就陷入了“重资产”运营的陷阱。因此，开发商仍然要寻求金融化的手段把这个项目变轻。在该意见中，政策明确提出支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(R EITs)试点。但截至目前为止，R EIT s仍然没有实质性的进展，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。